Hakkari’de bitmeyen emlak krizi: “Dört duvar bir çatı”

Zehra Boğatekin Akman

Bin 756 rakımlı Hakkari şehir merkezi, tamamen dağlarla çevrili. Yerleşim alanı oldukça sınırlı ve şehrin 1. derece deprem bölgesi olması nedeniyle bazı yerlerin yapılaşmaya kapatılması, konut sektöründe yaşanan sıkıntının temelini oluşturuyor.

2023 yılında Türkiye genelinde yüzde 23,3’lük oranla en yüksek işsizlik oranına sahip il olan Hakkari’de, kira geliri, ev sahipleri için temel geçim kaynağı haline geldi. Geçmiş dönemlerde bölgede temel geçim kaynağı olan hayvancılığın, uygulanan politikalar nedeniyle sekteye uğraması, bu sosyo ekonomik problemi ağırlaştıran faktörlerden biri oldu.

Kent merkezinde yapılaşma alanı yüzde 34 daraldı

Türkiye İstatistik Kurumu tarafından açıklanan yapı ruhsatına göre yüz ölçümü verileri uyarınca, 2017 yılında 422 bin 111 metrekare olarak belirlenen yüz ölçüm, 2023 yılına kadar 279 bin 512 metrekareye kadar geriledi. Kent merkezindeki yeni yapılaşma alanının 2017 yılına göre yüzde 34 daralması anlamına gelen tablonun yıllar itibariyle dalgalanışı ise yeni yapı inşa edilen alanların her geçen yıl kısıtlandığını gözler önüne seriyor.

Yapı ruhsatında gerileme

Hakkari’de her geçen yıl yapı ruhsatına uygun bina ve daire sayısında düşüş görülüyor.

TÜİK verilerine göre, Hakkari’de 2023 yılında yapı ruhsatına uygun yeni bina sayısı 103 iken bir önceki yıl bu sayı 119, 2021 yılında ise 155 olarak kayıtlara geçti. Bir yapının, sunulan

projeye uygun şekilde yapıldığının belediyelerce onaylanması halinde yapı kullanma izni (iskan) alan bina ve daire sayısı 2023 yılında Hakkari’de 92, daire sayısı ise bin 199 oldu. Yapı ruhsatına uygun yeni daire sayısı ise 2022 yılında 1.329 olarak kayıtlar geçerken 2023 yılında bu sayının 1.143’e gerilediği görüldü.

Göçte konut sahipliğinin etkisi…

TÜİK’e göre, Hakkari’ye göç eden kişilerin göç nedenleri göz önünde bulundurulduğunda 2023 yılında Hakkari’ye göç etmiş olan 14 bin 956 kişiden yalnızca 52’si ‘ev alınması’ nedeniyle göç etti.

TÜİK’in verilerine göre Hakkari, 81 il arasında ev alınması nedeniyle göç edilen sonuncu il konumunda. 2023 yılında Hakkari’ye göç edenlerin göç etme nedenleri sıralandığında ise; göç eden 14 bin 956 kişiden 5 bin 675’i tayin ve iş değişikliği, 1000’i işe başlama veya iş bulma, bin 200’ü eğitim, 419’u ailevi nedenler, 2 bin 79’u daha iyi konut ve yaşam koşulları, 2 bin 168’i aileden birine bağımlı göç, 479’u aile yanına göç, 4’ü sağlık ve bakım, 13’ü emeklilik, bin 88’i doğal afet ve acil durum, 232’si diğer, 529’u bilinmeyen nedenden kaynaklı göç iken, göç edenlerin toplamının yalnızca 52’si yeni ‘ev alınması’ nedeniyle Hakkari’ye göç etmiş bulunuyor.

Aldığı göç sayısı bakımında Hakkari ile emsal olabilecek Uşak ilinin göç alma nedenleri değerlendirildiğinde 2023 yılında Uşak iline göç eden 14 bin 575 kişiden 365’i ‘ev alınması’ nedeniyle Uşak’a göç etmiş bulunuyor.

Hakkari’ye göç edenlerin yalnızca yüzde 0,35’i ‘ev alınması’ nedeniyle göç ederken, Uşak’ta bu oran yüzde 2,50 bandında seyrediyor.

Aynı yıl Hakkari’den farklı illere göç eden kişi sayısı 12 bin 732 olarak kayıtlara geçti. Bu kişilerin yüzde 1,66’sı yani 221’i ‘ev alınması’ nedeniyle Hakkari’den göç ettiğini beyan ediyor.

“Konut sorunu, Hakkari’nin en temel problemlerinden biri”

Kentteki konut ve barınma sorunu; kentin coğrafi yapısı ve deprem tehdidinin yanı sıra, konut sayısındaki ve TOKİ yatırımlarındaki yetersizlik, lojmanların yıkılması ve yerinin doldurulmaması, kiracıların mesleği ve gelir düzeyi, emlak sektörünün yeterince gelişmemiş olması, kayıt dışı emlakçılık, internet platformları üzerinden dolandırıcılık gibi çok yönlü bir dinamikten oluşuyor.

Şehrin ekonomik ve sosyal yapısına hakim bir Hakkarili olan Hakkari Esnaf ve Sanatkarlar Odası Başkanı İsmail Akboğa, konut sorununun, Hakkari’nin en temel problemlerinden biri olduğunu belirterek, şu değerlendirmeyi yaptı:

 “Yıkılan herhangi bir konutun yerine yeni konut yapılmıyor oluşu, konut yetersizliğini tetikleyen etkenlerin başında geliyor. Hakkari ülkenin son noktası konumunda diyebiliriz. Yani ulaşımda ve lojistikte bölge büyük oranda sıkıntı yaşıyor, çünkü Hakkari bu konuda maliyetlerin en yüksek olduğu iller arasında.

Bunu örneklendirecek olursak kent merkezinde bulunan Şenler Oteli’nin arkasında 50-60 daireli polis lojmanı vardı. Bu lojmanlar yaklaşık 5 yıl önce yıkıldı ve maalesef yerine bir şey yapılmadı. Şu anda arsa halinde boş bir vaziyette duruyor. Yine kent merkezinde askeri konutlar vardı ancak onlarda yıkılıp yeni konutlar yapılmasına rağmen 3-4 yıldır söz konusu lojmanlara kimse yerleşmedi. Bu lojmanların bunca zaman boş kalmasının sebebine dair bir bilgimiz de yok. 

Ayrıca Hakkari’de yeteri kadar TOKİ yok. Elbette son zamanlarda şahıslar konut inşa ediyor ancak bu konutlar da ihtiyacı karşılamıyor.”

“İlçe tartışmaları, yatırımları durdurdu”

Hakkari’nin ilçe olmasının gündemde bulunduğu dönemde insanların yatırımdan kaçındığını ifade eden Akboğa, “Bu dönem Hakkari’de 3-4 yıl kadar bir çivi dahi çakılmadı. Çünkü insanlar buranın ilçe olma durumunu düşünerek hareket etti ve önlerini göremedi. Haliyle bir dönem Hakkari’nin gelişimi maalesef sekteye uğradı. Son bir iki yıldır şehirde yapılaşma anlamında yeniden faaliyetler başladı diyebiliriz” şeklinde konuştu.

“Kentsel dönüşüme ihtiyaç var”

Akboğa, Hakkari’nin 1’nci derece deprem bölgesi olduğuna dikkati çekerek, “Hakkari’nin kentsel dönüşüme ihtiyacı var. Valilik ve üniversitenin geçen yıldan bu yana yürüttüğü çeşitli çalışmalar var. Burada mevcut yapıların birçoğu oldukça eski ve büyük bir kısmı da dere kumuyla yapıldı. Bu kumla inşa edilen yapıların ne kadar sağlam olduğu ise tartışılır”

“Hakkari, işsizlik oranı en yüksek il”

Hakkari’de işsizlik oranlarının yüksek oluşunun mülk sahiplerinin, söz konusu mülklerini temel geçim kaynağı olarak görmesine yol açtığını belirten Akboğa, şunları kaydetti:

“Kiralık dükkanı veya evi olan bir mülk sahibi, sahip olduğu mülkün geçimini sağlamasını bekliyor. On sene önce buralarda kimse kira gelirini önemsemezdi. Elbette kirasını alırdı ancak bu kiraya, geçim anlamında bel bağlanmazdı. Son dönemlerde içinde bulunduğumuz ekonomik zorluklar insanları bunu yapmaya mecbur etti diyebiliriz.

“Tarım yok, hayvancılık yok, fabrika yok, temel gelir; kira”

Burada tarım, hayvancılık yok, bir fabrikamız yok, organize sanayi bölgesi yok. Diyebiliriz ki üretime dair hiçbir şeyimiz yok. Hakkari kendi yağında kavrulan bir kent, bu anlamda memur kenti diyebiliriz. Yani geçimi, yalnızca memurlar aracılığıyla dönen, kalkınması buna bağlı olan bir kent. Geçmişte köyler boşaltıldı. Belki milyonlarca büyükbaş ve küçükbaş hayvan varken köylerin boşaltılmasıyla hayvancılık da bitti. Tarım yok denecek kadar az. Haliyle bunlar da ekonomiye darbedir. Hakkari’nin pek çok merası, yaylası yasaklıydı, kimse buralarda hayvancılık yapamadı.

“Emlak sektörü zayıf, kişisel yöntemler uygulanıyor”

Burada az sayıda emlakçı var. Emlakçılık Hakkari’de yaygın değil, çoğunlukla ev sahipleri kendileri kiracı buluyor. Hakkari’ye il dışına gelenlerden ve buranın yerlisi olanlardan istenen kira bedelleri hemen hemen aynı.

Ama dışarıdan bir kişi buraya atandığında eğer bu kişiden 6 aylık veya 1 yıllık peşin kira bedelleri isteniyorsa bu durum da ahlaki değil. Bu durumun önüne yasal olarak geçilmeli.”

“Hakkari’nin belkemiği kırıldı”

Hakkari Ziraat Odası Başkanı Naif Önal, geçmiş dönemlerde Hakkari’deki yasaklı mera ve yayla uygulaması ve güncel hayvancılık politikalarının, bugün yaşanılan sıkıntıya etkisine dikkati çekerek, şu değerlendirmede bulundu:

“İnsanların hayvancılık yapabildiği mera ve yaylaların tamamı birkaç yıl öncesine kadar  tamamen kapalıydı. Hakkari’de hayvancılığın belkemiğini oluşturan yayla ve meralara yönelik uygulanan yasaklar, bir süre önce sonlandırıldı. Hakkari merkeze bağlı mera ve yaylalarda artık yasak olmasa da, dönem dönem Yüksekova, Çukurca ve Şemdinli ilçelerinde bulunan mera ve yaylalarda yasaklar uygulandığını biliyoruz.

 Ancak geçen süreçte hem bu politikalar hem de uygulanan genel hayvancılık politikaları Hakkari’de hayvancılığın gelişiminin önüne set çekti.

Yayla ve meralarımız elbette kullanılıyor ancak buralardan artık yalnızca Şanlıurfa gibi güney illerinden gelen hayvancılar dönemsel olarak faydalanıyor. Hakkari’de özellikle küçükbaş yetiştiriciliği ve arıcılık üzerine son yıllara kadar gelişim gösteren hayvancılık, yurt dışından getirilen canlı hayvanlar nedeniyle darbe aldı.

Üretici, yüksek maliyetler sonucunda üretim yapamayacak hale geldi.”

“Memurlar, barınma sorunu nedeniyle tayin istiyor”

Bir yıl önce Hakkari’ye tayinle atanan, ismini açıklamak isteyen bir kamu personeli,  Hakkari’ye geldiği ilk zamanlarda uygun bir ev bulamadığı için kent merkezindeki öğretmenevine yerleştiğini ve bu geçici konaklamanın, mecburiyetler nedeniyle kalıcı hale geldiğini söyledi.

Sözkonusu kamu personeli, “İlk geldiğim zamanlarda ev arayışındaydım ancak, uygun bir ev bulmak mümkün olmadı. Geçici süreliğine konakladığım öğretmenevinde artık kalıcı şekilde barınıyorum. Burada konaklarken geçen süreçte uygun bir iki ev bulduysam dahi, 1 yıllık peşin kira istenmesi bütçemi bir hayli zorladı ve vazgeçmek durumunda kaldım. Bu zamana kadar böyle devam etti. Üstelik barınma sorunu yüzünden Hakkari’de ifa ettiği kamu görevinin bir an önce bitmesini bekleyen arkadaşlarım var. Burada barınma problemi ciddi sonuçlar doğuruyor ve kalifiye iş gücü bu sebepten Hakkari’ye gelmek istemiyor” dedi.

Cazip kiracı ayrımı…

Hakkari’nin yerlisi olan ve yıllardır Hakkari kent merkezinde ailesi ile beraber kirada yaşayan Hiroşima Tugan, yaşadığı barınma sorununu şöyle anlattı:

“Burada barınacak ev bulmakta zorluk yaşayanlar şehre yalnızca dışarıdan gelenler değil. Biz Hakkarililer de aynı sorunla yüz yüzeyiz. Kimi zaman kiralık ev bulmamız tayincilerden çok daha zor oluyor. Çünkü, ev sahipleri dışarıdan gelenlere çok daha fazla öncelik veriyor. Örneğin ev arayan kişi bir polis memuru veya asker ise, genellikle ev kiralamak durumundalar çünkü Hakkari’de kendilerine ait lojmanlar yok. Yıllardır yapılmış olan lojmanlar var ancak bir türlü faaliyete geçmediği için bu personeller de ev kiralamak zorundalar. Haliyle Hakkarili 2 bin lira kira verebilecekken, memurlar daha fazlasını verebileceğinden ev sahipleri için daha tercih edilebilir oluyorlar. Bizler bu yüzden Hakkari’nin yerlisi olan kiracılar olarak ev bulma konusunda çok zorlanıyoruz. Yine de hatır gönülle ev bulmaya çalışıyoruz.

Bazı evler harabe durumda, oturulacak gibi değil. Son yıllarda evlere doğalgaz çekilmesiyle de birlikte ev sahipleri daha yüksek bedeller talep etmeye başladı.”

Emlakçı: “Ev sahibi toplu para istiyor, çünkü birçok inşaat yarım”

Şehirde bulunan emlakçılar da konut yetersizliğinden yakınan diğer bir taraf durumunda. Kendilerinin hem ev sahipleri hem de kiracılar için güvence olduğunu ifade eden emlakçılar, Hakkari’de farklı kira politikalarının çoğunlukla uygulanmadığını ancak uygulandığı durumların da “mecburiyetten” kaynaklandığını söylüyor.

Konuyla ilgili konuşan, ismini açıklamak istemeyen bir emlakçı, “Buradaki emlak konut piyasasının durumu Yüksekova’ya göre çok daha farklı. Hakkari’de yerleşim alanı çok dar olduğundan fazla konut yapılamıyor. İnsanlar ancak kendine veya çocuğuna ev yapabiliyor. Paranın değerinin düşmesi, haliyle buradaki insanlara, memura yansıyor. Ben bir emlakçıyım kiraladığım evin kirası ne kadar fazlaysa benim komisyonum da o kadar fazla olur. Ancak ben bu durumdan rahatsızım çünkü elimde zaten 8-10 daire var ben bu daireleri kiralamakta güçlük çekiyorum. Buradaki konut yetersizliği çok ciddi boyutlarda.

Ev sahipleri nadiren 6 aylık veya 1 yıllık kira bedelleri istiyor. Çünkü, ev sahibi kapılarını taktıramamış ya da mutfağını yaptıramamış olabilir. Bunları yaptırıp kiracının daha temiz bir ortamda oturabilmesi için ev sahiplerinin bu gibi talepleri olabiliyor. Şu anda birçok yapsatçı yaptığı binaların iskeletlerini tamamladıktan sonra devamını getiremiyor ve teslim edemiyor. Bu durumda, ev sahibi kiracıya gidip bir miktar kirayı peşin istiyor ve böylece evi tamamlıyor.

“İstanbul’daki de dört duvar, Hakkari’deki de…”

Hakkari’de ki konut sıkıntısı 3-4 yıldır var. Hakkari merkezi il genelinde doğalgazı olan tek yer. Yüksekova’da doğalgaz yok ama yerleşim alanı geniş ve dağlık bir alan değil, Yüksekova’da şu anda 32 bin konut var bu sebeplerden ötürü de kiralar orada daha uygun. Bizde ise kiralar yüksek kalıyor çünkü insanların geçim kaynağı yetersiz. Kiralar düşürülmeye çalışıldığında ise ev sahipleri kirayla geçinemiyor. Evlerini kiraya vermek istemeyen insanlar dahi bugün geçim derdinden kiraya vermek zorunda kalıyor.

Kiracılar Hakkari için, ‘Bura İstanbul, Ankara veya İzmir mi kiralar neden bu denli yüksek?’, diyor. Evet burası İstanbul, Ankara veya İzmir olmayabilir ama dört tarafı duvar olan çatılı bir yer ve sonuç olarak burada insanların ihtiyacını karşılayacak bir yer.”

Hakkari’de yaşanan emlak krizinden emlakçıların da ciddi şekilde zarar gördüğü ve kimi zaman hak kayıplarına uğradığını belirten Emlakçı, “Kimi ev sahipleri, dairelerini kiralamamız karşılığında biz emlakçılardan emlak komisyonun yarısını istiyor. Örneğin, bugün bir daireyi 14 bin liraya kiraya verdim, emlak komisyonu ise 12 bin liraydı ve ben bu komisyonun 6 bin lirasını ev sahibine verdim. Ya da daha büyük pazarlıklar oluyor, adamın toplam 25 dairesi var ve gelip bize diyor ki kiralaman için bu dairleri sana veririm ancak öncelikle aldığın komisyon ne kadar olursa olsun yarısı benim. 25 daireden toplamda 350 bin lira komisyon alınıyorsa bunun 175 bini mülk sahibine kalıyor.

“Dolandırıcılar devrede…”

Bölgede ev bulunmadığı için Hakkari’ye tayini çıkan kişiler aylar öncesinde henüz Hakkari’ye gelmeden çeşitli kanallar aracılığıyla ev kiralamaya çalıştığını ve dolandırıcılar bu durumu fırsata çevirdiğini belirten Hakkarili emlakçı, “Sosyal medya üzerinden veya çeşitli 2’nci el eşya alım satım platformları üzerinden dolandırılan çok fazla insan var. Yakın zamanda, Hakkari’ye gelecek olan 5 tane polis memuru bu şekilde dolandırıldı” dedi.

 

Bu haber, Avrupa Birliği finansal desteği ile üretilmiştir. Haberin içeriği tamamıyla Zehra Boğatekin Akman’ın sorumluluğu altındadır ve hiçbir durumda Avrupa Birliği’nin görüşlerini yansıtmamaktadır.