DOLAR 35,9976 0.22%
EURO 37,2320 -0.56%
ALTIN 3.307,640,36
Ankara

KAPALI

Riskli binada oturan ev sahibi ve kiracılar ne yapmalı? 
  • 9.Köy
  • Gündem
  • Riskli binada oturan ev sahibi ve kiracılar ne yapmalı? 

Riskli binada oturan ev sahibi ve kiracılar ne yapmalı? 

Kahramanmaraş depremlerinin ardından gözler İstanbul’a çevrildi. Peki İstanbul'daki yaklaşık 1 milyon bina güvenli mi? Yaşadığınız binanın güvenli olup olmadığını kontrol etmek için ne yapmalısınız? 9. Köy Haber Merkezi, kiracı ve ev sahipleri için bir rehber oluşturdu.

ABONE OL
21 Mart 2023 14:59
Riskli binada oturan ev sahibi ve kiracılar ne yapmalı? 
1

BEĞENDİM

ABONE OL
Haber: Ahmet Çağatay Bayraktar / Kapak Fotoğrafı: Depophotos
11 ili etkileyen depremlerin ardından yaralar sarılmaya çalışırken, gözler 1999 yılında beri gündemi deprem olan İstanbul’a çevrildi. TÜİK’in verilerine göre Türkiye’de 11 milyon 598 bin 446 bina bulunuyor.  İBB’ye bağlı Deprem ve Zemin İnceleme Müdürlüğü’nün verilerine göre ise İstanbul’da bu sayı 1 milyon 160 bin. Bu binaların yaklaşık 800 bini 2000 yılı öncesinde inşa edilmiş. İstanbul’da bulunan toplam daire sayısı ise 4,5 milyona yakın. İstanbul’da riskli yapı stoğu sadece konutlarla sınırlı değil; İstanbul Valiliği bünyesindeki İstanbul Proje Koordinasyon Birimi faaliyete başladığı 2006 yılından beri şehir çapında 4 bin kamu binasının depreme dayanıklı hale getirilmesi gerektiğini tespit etti. 2006’dan günümüzde çalışmalar kapsamında güçlendirilen veya yeniden yapılan bina sayısı ise 1545.
İBB bünyesinde faaliyet gösteren 2021’de hizmete başlayan İstanbul Yenileniyor Platformu ise İstanbul genelindeki 38 ilçeden 5 bin 452 dönüşüm başvurusu aldı. Bu başvuruların 117 bini 226 konut, 10 bin 770 dükkanlardan oluşuyor. Kentsel dönüşüm ise yerel yönetimlerin, ev sahibi ve kiracı vatandaşların dahil olduğu çok boyutlu bir süreç. Bu sürecin hukuki aşamalarını Gayrimenkul Hukuku Derneği Başkanı Av. Ali Güvenç Kiraz 9. Köy’e anlattı.

Üç farklı rapor türü


Bina güçlendirme ve yenileme için üç farklı rapor türü olduğunu söyleyen Güvenç, raporların özelliklerini şöyle sıraladı:
  • Bu raporlardan bir tanesi İstanbul Büyükşehir Belediyesi’nin hazırladığı rapor. Bu rapor kiracılar tarafından da alınabiliyor. Büyükşehir Belediyesi, raporu binadan sıyırma tekniğiyle örnek alarak hazırlıyor. Ve alınan sonuç sadece bir ön rapor niteliğinde. Yani yasal bir yaptırımı yok.
  • Diğer rapor, özel rapor olarak adlandırılıyor. Malikler tarafından alınabilen ve deprem dayanıklılık testi olan bu raporu kiracılar talep edemiyor. Ve bu rapor da deprem dayanıklılık testi yapabilen kurumlar tarafından sağlanıyor. Test sonucu çıkan rapor herhangi bir yere beyan edilmiyor. Yani tapu kaydına ve belediyedeki belgelere bir işlem yapılmıyor. Binanın riskli olması halinde tahliye ile ilgili bir karar alınmıyor. Yani İBB’den ve özel kurumlardan alınan raporların yıkım veya güçlendirmeye yönelik bir etkisi yok. Özel kurumlardan alınacak raporlarda tüm kat maliklerinin onayına ihtiyaç var. Çünkü binanın ortak alanlarından örnek alınıyor.
  • Üçüncü rapor ise riskli yapı tespit raporu olarak adlandırılıyor. 2012 yılında çıkarılan 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası’na göre bir tek kat maliki bile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın lisans verdiği kuruluşlara başvurarak riskli yapı tespit talebinde bulunabiliyor. Riskli yapı tespit raporunun resmi yükümlülükleri var. Bu rapor alındığı zaman binanın tahliyesi ve yıkımı için geri dönüşü olmayan bir süreç başlıyor.

Kiracılar için süreç nasıl işliyor?

Kiracıların riskli yapı için yapabileceklerini Kiraz şu şekilde sıraladı;

  • Kiracılar doğrudan riskli yapı tespiti isteyemez. Buna sadece İBB’nin hazırladığı rapor istisna oluşturuyor.
  • Çalışılan iş yeri ve çocukların okuduğu okullar için ise, veliler ya da çalışanların sisteme girerek riskli yapı tespiti yaptırabilmesi mümkün değil. Ancak şikâyet yoluyla riskli yapı denetim süreci işletilebilir. Bu durum kiracılar için de geçerli.
  • Ev sahibinden, site yönetiminden bina durumuyla ilgili bir belge iletilmemesi halinde, kiracılar ellerindeki sağlam belge ve delillerle Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine şikâyet edebiliyorlar. Örneğin bodrum katında su sızıntısı veya kolonlarda görülen çatlaklar delil niteliğinde sayılıyor.
  • Şikâyetten sonraki  süreç ise şöyle işliyor; Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü belediyeden binayı kontrol etmesini istiyor. Eğer şikâyette yer alan delil doğru ise bina maliklerine bilgi verip karot örneği talep ediyor. Bu durumda malikler 30 gün içerisinde karot örneğini almak zorunda. Eğer süre içinde karot örneği iletilmezse bakanlık veya belediye bu karotu resen aldırır. Ve almış olduğu riskli yapı tespit bedelini kat maliklerinden ister.
  • Riskli yapı tespit raporuna itiraz süresinin 15 gün. Malikler usule aykırı birtakım işlem ve karot numunelerinde olabilecek karışıklık ihtimaline karşı Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne itiraz edebilir. İtiraz komisyonu raporu tamamen inceler, ek raporlar isteyebilir. Ama itiraz reddedilirse bina artık riskli yapı olarak kesinleşir.

Fiyatlar binaya göre değişiyor


Riskli yapı tespit raporunun, özel rapora göre fiyat olarak yarı yarıya daha uygun olduğunu söyleyen Kiraz, “Riskli yapı tespit raporu, bakanlığın belirlediği standart fiyat üzerinden hesaplanır. Hiçbir kuruluş bu fiyatın üzerinde fiyat isteyemez. Özel rapor ise daha pahalı bir işlem. Binaların kat sayısı ve metrekaresine göre fiyatlandırma değişebiliyor” dedi.

Ev sahipleri için güçlendirme ve yenileme süreci


Riskli yapı ilan edilen bina için iki alternatif olduğunu söyleyen Kiraz yenileme ve yıkım kararının sadece ev sahiplerince alınabileceğini vurgulayarak ev sahipleri için süreci de  şöyle anlattı:
  • Yıkım veya güçlendirme kararı için maliklerin toplantı yapma zorunluluğu yok. Arsa payının 2/3’ünün yıkım kararı alması yeterli.
  • Güçlendirme kararı kat mülkiyeti hukukuna göre işliyor. Kat malikleri olağanüstü gündemle toplantı düzenler. Sadece toplantıya katılanların değil kat maliklerinin 4/5’inin güçlendirmeye onay vermesi gerekiyor.
  • Güçlendirme için çoğunluk şartı sağlanamazsa apartmandaki bir kişinin bile yönelik sulh hukuk mahkemelerine güçlendirme tespitine yönelik dava açabiliyor.
  • Apartman sakinlerinin yarısı riskli binanın yıkılıp yeniden yapılmasını, diğer yarısı ise güçlendirme istiyorsa, öncelik yıkım kararı oluyor. Tabii bunda yıkılmasını isteyen maliklerin arsa payının 2/3’üne sahip olması şartı da aranıyor. Kiracılar ise bu toplantılara anca ev sahiplerinin izni ile katılabiliyor.
  • Bakanlık anlaşmalı bankalara güçlendirme için 240 bin lira bir kredi temin edilebiliyor. Örneğin güçlendirme için anlaşılan firma 500 bin liralık bir maliyet çıkardı. 500 bin liralık kredi çekildiğinde 240 bin liralık kısmı, bankaya yüzde 6 daha az faizle geri ödeniyor.
  • Bina yenileme için ise daire başına 600 bin liralık kredi desteği sağlanıyor. Apartmanda birden fazla dairesi olan kişiler için tüm daireleri için toplamda 3 milyon liraya varan kredi desteği sağlanabiliyor.
  • Kira yardımı riskli yapılar için 18 ay boyunca sağlanıyor. İllere göre değişmekle birlikte, İstanbul için aylık 1500 lira kira yardımı yapılıyor. Kiracılar ise kira yardımını sadece 2 ay boyunca alabiliyor. Kira yardımı için İstanbul, Ankara ve İzmir için ilçe belediyelerine başvurmak gerekiyor, diğer şehirler için ise Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerine başvuru yapılmalı.

Çözüm önerileri; 

“Hataların tekrarlanmaması için denetim şart”


Kiraz, bina yenileme ve güçlendirme süreçlerinin daha sağlıklı işlemesi için ise şu yorumları yaptı;
  • Yaşanan depremlerde denetim mekanizmasının hem özel hem kamu ayağında eksikliğini gördük. Bu denetim mekanizmasının tekrar kurulması çok önemli. Bundan sonra inşa edilecek binalarda müteahhitlik sisteminin denetlenmesiyle birlikte bu denetimi yapan yapı denetim firmalarının da belediyelerce denetlenmesi gerekiyor.
  • Müteahhitliğin çok sıkı şartlar altına alınması öncelikli olmalı. Tüm Avrupa’da 25 bin müteahhit varken Türkiye’de 330 bin müteahhit görev yapıyor. Bu sayının azaltılması ve çok sıkı şartların getirilmesi lazım.
  • Projeye onay veren mühendislerin deneyimlerine göre seçilmesi de önemli bir konu. Mühendisler üniversiteden mezun olur olmaz imza yetkisi verilmemeli.
  • Binaların zemin yapısının incelenmesi, bölgenin afet öncelikli bölge bilgisinin vatandaşlarla paylaşmak gerekiyor. Riskli bölgelerin bir an önce dönüştürülmesi için, bu bölgede yaşayanlar için geçici yerleşme alanları temin edilmeli.
  • Maliklerin uzlaşmasını engelleyen maddelerin değiştirilmesi bürokratik tıkanıklığı aşacaktır. Örneğin tahliye sürelerinin maliklere bildirilmesi yerine binaların kapılarına yapıştırılması, riskli yapı raporunun direkt olarak komisyona iletilmesi süreci hızlandırır.

Sahte denetimcilere dikkat!


Resmi yükümlülüğü bulunan riskli yapı tespit raporunun Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın onay verdiği kurumlarca verildiğini vurgulayan Kiraz, sahte rapor düzenleyen kişilerin sayısının arttığına dikkat çekerek şu bilgileri paylaştı:
“Raporu yapı denetim kuruluşları, üniversitelerin ilgili inşaat mühendislikleri gibi ilgili bölümleri, sermayesinin en az yüzde 40’ından fazlası kamu kurum veya kuruluşlarına ait belediye iştiraki gibi şirketler gibi lisans alan kuruluşlar verebilir. Bu kurumların aynı zamanda bakanlıktan sertifika alması da gerekiyor. Ve lisanslı kuruluşlarda en az bir inşaat mühendisi çalışma zorunluluğu var. Sahte rapor veren kişilere karşı, lisanslı firmalar Deprem Güçlendirme Derneği (DEGÜDER) internet sitesinde öğrenilebilir. Bunların dışındaki hiçbir kuruluşa vatandaşlar güvenmesin.”

En az 10 karakter gerekli
Gönderdiğiniz yorum moderasyon ekibi tarafından incelendikten sonra yayınlanacaktır.


HIZLI YORUM YAP

Veri politikasındaki amaçlarla sınırlı ve mevzuata uygun şekilde çerez konumlandırmaktayız. KVKK uyarıları ve detaylar için veri politikamızı inceleyebilirsiniz.